Autoteollisuus on siirtymävaiheessa kohti sähköistä autoilua ja yleisenä tahtotilana tuntuu olevan päästötön liikenne. Myös energiatehokkuusdirektiivin uudistus on valmisteilla. Euroopan unionin tavoitteena on tavanomaisten polttoaineiden poistuminen kaupunkiliikenteestä vuoteen 2050 mennessä, joten yhä useampi intoutuu hankkimaan lähitulevaisuudessa sähköauton. Miten asunto-osakeyhtiöiden tulee suhtautua sähköautoihin ja onko taloyhtiöllä velvollisuus toteuttaa latauspisteitä?

Sekä täyssähköautojen että hybridien kohdalla joudutaan taloyhtiöissä pohtimaan autojen latauspaikkoja. Taloyhtiöllä ei vielä ole lakisääteistä velvoitetta toteuttaa latauspisteitä, ja sähköauton lataamiseen tarvitaankin aina taloyhtiön lupa. Kannattaa muistaa, että sähköauto on tehokkain kuluttajalle myytävä sähkölaite ja sähköautoille on siksi kehitetty omat pistoketyypit, joista kiinteistölataukseen on EU:n alueella standardisoitu Type 2 -pistoke.

Ensin otettava selvää taloyhtiön tarpeista

Taloyhtiöiden on hyvä aloittaa latauspisteiden tarvekartoituksella. Riittäisikö yhteislatauspiste vai harkitseeko sähköauton hankkimista suurempi joukko osakkaita?

Toinen selvitettävä asia on yhtiön sähköjärjestelmän kapasiteetin riittävyyden selvittäminen, sillä toisinaan latauspisteiden toteuttaminen vaatii sähköjärjestelmän kasvattamista. Joskus sähköjärjestelmän rajallisuus on ratkaistavissa palveluntarjoajien teknisillä vaihtoehdoilla, kuten esimerkiksi Helenin älykkäällä latauksella.

Latauspisteiden toteuttamistavoista on monenlaisia variaatioita, joten hanke on suunnitteluvaiheessa aina hyvä käydä läpi kiinteistöalan asiantuntijoiden kanssa.

Mikä toteutusmalli sopii teidän taloyhtiöön?

Latauspisteet voidaan toteuttaa osakashankkeena, vähemmistöosakkaiden hankkeena tai yhtiön hankkeena. Luovempia toteutusmalleja ovat useiden taloyhtiöiden yhteislatauspisteet tai latauspaikkojen ulkoistaminen.

Päätöksentekotapa vaihtelee siitä, millaisella toteutusmallilla latauspisteet on päätetty toteuttaa. Yksittäisen osakkeenomistajan osakaskashallintaiselle autopaikalle toteuttama hanke toteutetaan yksinomaan osakkaan omalla kustannuksellaan. On kuitenkin suositeltavaa, että tällaisessakin tilanteessa muutostyölupa annetaan yhtiökokouksen enemmistöpäätöksellä. Muutostyöluvan ehtona on sähköjärjestelmän kapasiteetin riittävyys sekä osakkaan huolehtiminen kaikista muutostyöstä aiheutuvista kuluista. Osakkaan kanssa on syytä solmia sopimus, jossa on huomioitu osakkeenomistajien yhdenvertaisuus siten, että yhtiölle ei myöhemmin aiheudu latauspisteestä minkäänlaisia kustannuksia.

Vähemmistöosakkaiden hanke vaatii taakseen 2/3 enemmistön yhtiökokouksessa edustetuista osakkeista ja siellä annetuista äänistä. Vähemmistöosakkaiden hanke toteutetaan tyypillisesti yhtiövetoisesti.

Yhtiön hankkeen päätöksentekovaatimuksiin vaikuttaa se, riittääkö yhtiön olemassa oleva sähköjärjestelmän kapasiteetti autopaikkojen toteuttamiseen vai täytyykö sitä nostaa. Päätöksentekovaatimuksiin vaikuttaa, saneerataanko sähköverkko pelkästään hankkeen vuoksi vai toteutetaanko autopaikat väistämättä edessä olevan sähkösaneerauksen yhteydessä. Jos sähköjärjestelmä saneerataan vain latauksen mahdollistamiseksi, vaaditaan yhtiökokouksen enemmistöpäätöksenteon lisäksi osakkeenomistajien suostumukset. Kahdessa muussa yhtiön hankkeen toteutusmallissa kyseessä on vastikerahoitteinen tavanomainen uudistus, joka vaatii toteutuakseen yhtiökokouksen enemmistöpäätöksen. Kaikissa tässä läpikäydyissä yhtiön hankkeissa on kysymys tilanteesta, jossa autopaikat ovat yhtiön hallinnassa.

Kuka maksaa kulut?

Yhtiön hankkeessa rakennuskulut tulevat kaikkien osakkeenomistajien maksettavaksi vastikeperusteen mukaisesti. Osakashankkeessa rakentamiskuluista vastaa osakas itse ja vähemmistö-osakashankkeessa maksajina ovat yhtiövastikeperusteen mukaisessa suhteessa ne osakkaat, jotka latauspisteen haluavat.

Latauskustannukset on järkevää veloittaa paikkojen käyttäjiltä mitatun sähkönkulutuksen mukaan. Yhtiöhallintaisesta autopaikasta voidaan periä autopaikkamaksu ja latauspisteellä varustetusta autopaikasta voidaan siksi periä korkeampaa autopaikkamaksua. Sähkönhinta voidaan periä autopaikkamaksun yhteydessä.

Osakashallintaisten autopaikkojen kohdalla on suositeltavaa muuttaa yhtiöjärjestystä lisäämällä siihen sähköauton latausvastike, jonka perusteena on sähkön todellinen mitattu kulutus. Sähköautopaikan ja yhtiön välille voidaan myös solmia sopimus, mutta se sitoo vain sopijapuolia ja siksi se voi autopaikan luovutustilanteissa olla ongelmallinen ratkaisu.

Taloyhtiöiden kannattaa tutustua palveluntarjoajiin ja saatavilla oleviin ratkaisuihin. Esimerkiksi latauspaikkojen ulkoistaminen mahdollistaa yhteiskäyttöisessä latauspisteessä usean eri käyttäjän tunnistamisen ja laskutuksen kohdentamisen. Tällöin taloyhtiön ei tarvitse huolehtia latauspisteiden rakentamisesta tai ylläpidosta.

Tuleeko sähköautoista pian tavanomaisia?

Sähköautojen tavanomaisuuden määrittely on taloyhtiöiden kannalta keskeistä. Tavanomainen taso -käsite tulee asunto-osakeyhtiölaista ja sitä joudutaan pohtimaan uudistusten yhteydessä, kun harkitaan jonkin hankkeen toteuttamista vastikeperusteiden mukaisesti – nykyään esimerkiksi parvekelasit ovat muuttuneet tavanomaiseksi. Jos yhtiölle säädetään velvoite toteuttaa jokin uudistus, päästään tavanomaisuusharkinnassa huomattavasti vähemmällä määrällä harmaita hiuksia. Velvoitteita sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseen on valmisteilla.

Latauspisteitä koskevat velvoitteet voivat tulla voimaan ensimmäisenä Euroopan unionin taholta. Komissio antoi marraskuussa 2016 ehdotuksen rakennusten energiatehokkuusdirektiivin uudistamisesta. Ehdotuksen mukaan muuhun kuin asuinkäyttöön käytettävien kiinteistöjen ja kaikkien vanhojen kiinteistöjen ennen vuotta 2025 toteutettavien peruskorjausten yhteydessä tulee asentaa yksi latauspiste kymmentä pysäköintipaikkaa kohden.

Vuodesta 2025 lähtien velvoite koskisi kaikkia muuhun kuin asuinkäyttöön käytettäviä kiinteistöjä, joilla on enemmän kuin kymmenen autopaikkaa. Jäsenvaltioiden tulisi taata latausvalmius kaikkien yli kymmenen autopaikkaisten uudis- ja peruskorjattujen kohteiden jokaiselle autopaikalle. Asetusehdotuksen neuvostokäsittelyssä osa jäsenvaltioista piti asetuksen velvoitteita liian ankarina. Näin ollen voimaantuleva sanamuoto ei ole tätä artikkelia kirjoittaessa vielä selvillä.

Mahdollisuus tukea kestävää kehitystä

Sähköautojen käyttöä perustellaan kestävällä kehityksellä ja päästöttömyydellä, ja taloyhtiöitä saatetaankin toisinaan arvostella osakkeenomistajan ympäristöteon tiellä seisomisesta.

Suomi on sitoutunut Euroopan unionin ilmastopolitiikkaan ja vuonna 2016 kansallisesti ratifioituun Pariisin sopimukseen, joten älyliikenteeseen siirtyminen on osa ilmastopoliittisten linjausten toteutusta. Euroopan unionin komissio on osana Pariisin sopimuksen toteutusta asettanut jäsenvaltiokohtaiset tavoitteet siitä, kuinka paljon EU-jäsenmaiden tulisi leikata päästökaupan ulkopuolisten kasvihuonekaasujen päästöjään vuosina 2021–2030. Suomen päästötavoite asetettiin korkealle. Liikenne tuottaa Suomessa noin 40 prosenttia sellaisista kasvihuonepäästöistä, jotka eivät kuulu päästökaupan piiriin ja Suomen kansallinen tavoite on, että vuoteen 2030 mennessä liikenteen päästöjä vähennetään noin puolella verrattuna vuoden 2005 tilanteeseen. Eduskunnassa on helmikuusta lähtien istunut parlamentaarinen työryhmä, joka pohtii ratkaisumalleja liikenteen päästötavoitteisiin pääsemiseen.

Työryhmän työ voi valmistuessaan nopeuttaa sähköautojen yleistymistä, sillä työryhmä on väläyttänyt esimerkiksi sähköautojen hankintatukia ja päästöttömien työsuhdeautojen verotusarvon laskua, jolla työntekijöitä houkuteltaisiin vaatimaan työsuhdeautoksi sähköauto.

Taloyhtiöissä kestävää kehitystä voitaisiin miettiä niinkin syvällisesti, että pohdittaisiin latauspisteistä ladattavan sähkön alkuperää. Suomessa ja pohjoismaissa on saatavilla varsin puhtaasti tuotettua sähköä ja täällä sähköautoilun voidaankin todeta olevan ympäristöteko.

Jos taloyhtiössäsi latauspisteiden toteuttaminen on ajankohtaista, kannattaa tutusta Motivan Kiinteistöjen latauspisteet kuntoon -oppaaseen (https://www.motiva.fi/files/12544/Kiinteistojen_latauspisteet_kuntoon_Paivitetty_14.03.2017.pdf). Me Lexiassa autamme mielellämme sähköautoihin siirtymisen juridiikassa.

(Juttu on julkaistu myös Kiinteistölehden numerossa 10/2017.)

 

Teksti:

Salla Sofia Vartiainen, juristi, [email protected]